Сервітут на земельну ділянку: договір, реєстрація і спори

Що таке сервітут простими словами

Сервітут — це право обмежено користуватися чужою земельною ділянкою або іншою нерухомістю для конкретної потреби: пройти, проїхати, прокласти трубу чи кабель. Таке право може бути платним або безоплатним (ст. 98 Земельного кодексу).

Власник ділянки не втрачає прав на неї, але мусить допускати обмежене користування. Він і далі володіє нею, користується і може продати, а сервітут здійснюють найменш обтяжливим для нього способом. Того, хто отримує право, закон називає сервітуарієм.

Встановлюють сервітут тоді, коли потребу не можна задовольнити інакше (ст. 401 Цивільного кодексу). Якщо потребу можна задовольнити інакше, наприклад є інший придатний під'їзд, суд, як правило, відмовляє в позові.

Земельний, особистий і житловий сервітут

Земельний сервітут належить власнику (володільцю) сусідньої ділянки і «прив'язаний» до неї: якщо продати цю ділянку, сервітут проходу, проїзду чи води може перейти до нового власника разом із нею. Особистий сервітут належить конкретній людині, наприклад право проживати в будинку за заповітом, і припиняється з її смертю. Житловим часто називають право членів сім'ї власника користуватися житлом, у якому вони живуть разом із ним (ст. 405 ЦК). Це право виникає із закону, а не з договору, і втрачається, якщо член сім'ї без поважних причин відсутній понад рік, коли інше не домовлено з власником.

Які бувають сервітути за Земельним кодексом

Стаття 99 ЗК дає відкритий перелік. Найчастіше трапляються такі:

• прохід і проїзд на велосипеді, проїзд транспортом по наявному шляху;
• прокладання та експлуатація ліній електропередачі, трубопроводів, інших комунікацій, зокрема мереж зв'язку;
• водопровід через чужу ділянку, відвід води на сусідню ділянку, прохід до водойми;
• розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм);
• риштування і складування будматеріалів на час ремонту будівель і споруд.

Сервітут буває постійним або строковим. Якщо його встановлюють за договором не з власником, а із землекористувачем (наприклад, орендарем), строк сервітуту не може перевищувати строк користування ділянкою.

Договір сервітуту: що в ньому має бути

Найпростіший шлях — домовитися з власником ділянки і підписати договір про встановлення земельного сервітуту. Його укладають у письмовій формі, підписують власноручно або кваліфікованим електронним підписом (ст. 100 ЗК).

Нотаріус обов'язковий лише у двох випадках: сторони так домовилися або власник ділянки заздалегідь встановив таку вимогу і зареєстрував її. В інших випадках нотаріальне посвідчення — за бажанням.

Закон називає чотири істотні умови договору сервітуту земельної ділянки:

1. обсяг прав: що саме можна робити (проїзд шириною 4 м, траса газопроводу) і на якій частині ділянки;
2. кадастровий номер ділянки, яку обтяжують;
3. розмір і порядок плати або пряма вказівка, що сервітут безоплатний;
4. строк дії або вказівка, що сервітут постійний.

Якщо сторони не погодили хоча б одну з них, договір не вважається укладеним (ст. 638 ЦК), і реєстратор може відмовити в реєстрації сервітуту. Окремо варто прописати, хто утримує дорогу чи мережу і як компенсують шкоду, бо власник має право на відшкодування збитків (ст. 101 ЗК). Договір сервітуту на проїзд чи на мережі складають за тими самими правилами, а договір щодо будівлі чи споруди — за нормами Цивільного кодексу про сервітут нерухомого майна.

Право сервітуту виникає не з підписання, а з державної реєстрації. Незареєстрований сервітут новий власник ділянки може не визнати. Якщо сервітут поширюється на частину ділянки, зареєструвати його можна лише після внесення відомостей про цю частину до кадастру (ст. 79-1 ЗК).

Сервітут на землі громади або держави

Якщо дорога чи мережа проходить через комунальну або державну землю, сервітут встановлюють за рішенням ради чи іншого органу, що розпоряджається землею. Подають заяву і графічні матеріали з бажаним місцем і розміром ділянки, особисто або рекомендованим листом.

За картою послуги на порталі Дія рада має вирішити питання за 30 календарних днів. Розгляд заяви безоплатний, землевпорядні роботи оплачують окремо. Підставами для відмови картка називає неповний пакет або невідповідність документів вимогам закону, а відмову можна оскаржити в окружному адміністративному суді. Після позитивного рішення сервітут так само підлягає державній реєстрації. Якщо земля під сервітут ще не сформована в ділянку, її можна сформувати саме в межах території сервітуту.

Якщо сусід проти: встановлення через суд

Коли власник ділянки не погоджується на сервітут або на його умови, спір вирішує суд за позовом того, кому сервітут потрібен (ст. 402 ЦК). Суд визначає і варіант проходу чи траси, і плату.

Що перевіряє суд

Головне питання в таких справах: чи можна задовольнити потребу інакше. Тому до позову готують:

• докази, що іншого проїзду або способу підключити мережу немає (схема, відповіді постачальника, акт обстеження);
• схему частини ділянки з межами та площею, яку просите обтяжити;
• підтвердження, що ви пропонували сусіду домовитися (лист, відповідь або її відсутність);
• розрахунок плати, яку готові вносити.

Суд може призначити земельно-технічну експертизу. Після набрання рішенням законної сили його використовують замість договору: за ним готують технічну документацію і реєструють право.

Коли сервітут припиняється

Дія земельного сервітуту підлягає припиненню, якщо (ст. 102 ЗК, ст. 406 ЦК):

• ділянка і право сервітуту опинилися в однієї особи;
• сервітуарій відмовився від свого права;
• закінчився строк, на який його встановили;
• сервітутом не користувалися три роки підряд;
• сервітуарій порушує умови користування;
• суд скасував сервітут;
• ділянку примусово відчужили за законом про відчуження майна в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

Власник ділянки може вимагати скасування сервітуту через суд, якщо підстави для нього зникли (наприклад, збудували дорогу загального користування) або сервітут унеможливлює використання ділянки за цільовим призначенням. Особистий сервітут, крім того, припиняється зі смертю людини, якій він належав. Якщо сервітуарій не погоджується, що підстава настала, питання вирішує суд, а припинення сервітуту реєструють у реєстрі прав.

Офіційні джерела

• Земельний кодекс України, статті 98–102
• Цивільний кодекс України, статті 401–406
• Закон «Про землеустрій», стаття 55-1
• Гід державних послуг Дія, послуга 00212