Договір купівлі-продажу квартири: оформлення, податки, юрист

Як проходить купівля-продаж квартири

Угода має дві частини: підготовку і нотаріальне посвідчення. Нотаріус посвідчує договір і реєструє право покупця. Історію квартири, умови оплати й ризики сторони мають з'ясувати раніше, і з цим допомагає юрист.

Договір купівлі-продажу квартири укладають письмово й посвідчують у нотаріуса (стаття 657 ЦК України). Без нотаріального посвідчення договір нікчемний: він не робить покупця власником навіть тоді, коли гроші вже передано (стаття 220 ЦК).

Хто що робить в угоді

• Нотаріус перевіряє право продавця, заборони, арешти і Єдиний реєстр боржників, посвідчує договір і одразу реєструє право власності покупця.
• Юрист працює на вашому боці: перевіряє квартиру й продавця глибше, ніж потрібно для посвідчення, готує або редагує умови договору і радить, як безпечно розрахуватися.

Документи для договору купівлі-продажу квартири

Перелік залежить від того, як продавець отримав квартиру і хто ще має на неї права. Нотаріус зазвичай просить такі документи.

Від продавця

• паспорт або ID-картку і РНОКПП;
• документ, на підставі якого квартира належить продавцю (договір, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду), якщо право не зареєстроване в Державному реєстрі речових прав;
• нотаріально посвідчену згоду чоловіка чи дружини, якщо квартира є спільним майном подружжя, наприклад куплена під час шлюбу (стаття 65 СК України);
• дозвіл органу опіки та піклування, якщо власником або користувачем житла є малолітня дитина або власником є неповнолітня дитина (стаття 177 СК);
• довідку про оціночну вартість і документ про сплату податку, якщо податок треба платити.

Від покупця

• паспорт або ID-картку і РНОКПП;
• нотаріальну згоду другого з подружжя, якщо ви в шлюбі і купуєте за спільні кошти;
• квитанцію про сплату збору на пенсійне страхування або підтвердження, що житло купуєте вперше.

Згоду подружжя оформлюють окремо, ще до угоди. Як це зробити, пояснюємо на сторінці згода подружжя на продаж нерухомості.

Податки і витрати: хто за що платить

Обов'язкові платежі встановлює закон, а витрати на нотаріуса й юриста сторони ділять за домовленістю. Цей розподіл краще погодити ще до завдатку.

Перший продаж рахують серед житла і деяких земельних ділянок, перелічених у пункті 172.1 ПКУ.

Податок рахують від ціни в договорі, але не менше за оціночну вартість квартири з Єдиної бази звітів про оцінку. Якщо автоматична оцінка здається завищеною, продавець може замовити ринкову оцінку в оцінювача (пункт 172.3 ПКУ). Податок сплачують до посвідчення договору, і нотаріус перевіряє документ про оплату (пункти 172.4, 172.5 ПКУ).

Що перевірити перед купівлею квартири

Нотаріус дивиться реєстри на день угоди. Ризики, яких не видно в реєстрах, лишаються на покупцеві, тому перевірку краще почати до завдатку.

• Історія права власності. Як квартира переходила між власниками, чи немає спорів, свіжої спадщини чи дарування, які можуть оскаржити.
• Обтяження і борги. Іпотека, арешти, заборони, записи в Єдиному реєстрі боржників. Квартиру в іпотеці чи під забороною відчуження продають лише за згодою кредитора, найчастіше банку. Якщо на квартиру накладено арешт або власник є в Єдиному реєстрі боржників, нотаріус не посвідчить договір, крім випадків, встановлених законом (стаття 55 Закону «Про нотаріат»).
• Хто ще має права. Подружжя, діти, співвласники, люди з правом користування житлом.
• Повноваження представника. Якщо продає не власник особисто, перевіряють довіреність: чи вона чинна і чи дозволяє продати саме цю квартиру.
• Походження коштів. Нотаріус перевіряє клієнтів за законом про фінансовий моніторинг і відмовить в угоді, якщо не отримає потрібних документів чи відомостей (стаття 15 Закону № 361-IX).

Як юрист перевіряє об'єкт і власника детально, описано на сторінці юридична перевірка квартири перед купівлею.

Завдаток чи аванс

Завдаток підтверджує зобов'язання і забезпечує його виконання. Якщо угоду зірвав покупець, завдаток лишається в продавця; якщо продавець, він повертає завдаток і доплачує таку саму суму (стаття 571 ЦК). Коли в документі не сказано, що це завдаток, сума вважається авансом (стаття 570 ЦК). Судова практика щодо завдатку за попереднім договором неоднакова: суд може визнати таку суму авансом, який повертають. Тому умови про завдаток формулюють чітко, краще разом з юристом. Попередній договір щодо квартири теж посвідчує нотаріус (стаття 635 ЦК), детальніше на сторінці попередній договір купівлі-продажу.

Офіційні джерела

• Цивільний кодекс України — статті 182, 220, 334, 570, 571, 635, 655, 657
• Сімейний кодекс України — статті 65, 177
• Податковий кодекс України — статті 167, 172, пункт 16-1 підрозділу 10 розділу XX
• Закон України «Про нотаріат» — статті 31, 55
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» — стаття 31-2
• Закон України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» — статті 1, 4
• Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» — стаття 3
• Закон України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» — статті 6, 15