Договор купли-продажи квартиры: оформление, налоги, юрист

Как проходит купля-продажа квартиры

Сделка состоит из двух частей: подготовки и нотариального удостоверения. Нотариус удостоверяет договор и регистрирует право покупателя. Историю квартиры, условия оплаты и риски стороны должны выяснить раньше, и с этим помогает юрист.

Договор купли-продажи квартиры заключают письменно и удостоверяют у нотариуса (статья 657 ГК Украины). Без нотариального удостоверения договор ничтожен: он не делает покупателя собственником даже тогда, когда деньги уже переданы (статья 220 ГК).

Кто что делает в сделке

• Нотариус проверяет право продавца, запреты, аресты и Единый реестр должников, удостоверяет договор и сразу регистрирует право собственности покупателя.
• Юрист работает на вашей стороне: проверяет квартиру и продавца глубже, чем нужно для удостоверения, готовит или редактирует условия договора и советует, как безопасно рассчитаться.

Документы для договора купли-продажи квартиры

Перечень зависит от того, как продавец получил квартиру и у кого ещё есть на неё права. Нотариус обычно просит такие документы.

От продавца

• паспорт или ID-карту и РНУКПН;
• документ, на основании которого квартира принадлежит продавцу (договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда), если право не зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав;
• нотариально удостоверенное согласие мужа или жены, если квартира является общим имуществом супругов, например куплена во время брака (статья 65 СК Украины);
• разрешение органа опеки и попечительства, если собственником или пользователем жилья является малолетний ребёнок или собственником является несовершеннолетний ребёнок (статья 177 СК);
• справку об оценочной стоимости и документ об уплате налога, если налог нужно платить.

От покупателя

• паспорт или ID-карту и РНУКПН;
• нотариальное согласие второго супруга, если вы в браке и покупаете за общие средства;
• квитанцию об уплате сбора на пенсионное страхование или подтверждение, что жильё покупаете впервые.

Согласие супруга оформляют отдельно, ещё до сделки. Как это сделать, объясняем на странице согласие супруга на продажу недвижимости.

Налоги и расходы: кто за что платит

Обязательные платежи устанавливает закон, а расходы на нотариуса и юриста стороны делят по договорённости. Это распределение лучше согласовать ещё до задатка.

Первую продажу считают среди жилья и некоторых земельных участков, перечисленных в пункте 172.1 НКУ.

Налог считают от цены в договоре, но не меньше оценочной стоимости квартиры из Единой базы отчётов об оценке. Если автоматическая оценка кажется завышенной, продавец может заказать рыночную оценку у оценщика (пункт 172.3 НКУ). Налог платят до удостоверения договора, и нотариус проверяет документ об оплате (пункты 172.4, 172.5 НКУ).

Что проверить перед покупкой квартиры

Нотариус смотрит реестры на день сделки. Риски, которых не видно в реестрах, остаются на покупателе, поэтому проверку лучше начать до задатка.

• История права собственности. Как квартира переходила между собственниками, нет ли споров, недавнего наследства или дарения, которые могут оспорить.
• Обременения и долги. Ипотека, аресты, запреты, записи в Едином реестре должников. Квартиру в ипотеке или под запретом отчуждения продают только с согласия кредитора, чаще всего банка. Если на квартиру наложен арест или собственник есть в Едином реестре должников, нотариус не удостоверит договор, кроме случаев, установленных законом (статья 55 Закона «О нотариате»).
• У кого ещё есть права. Супруги, дети, совладельцы, люди с правом пользования жильём.
• Полномочия представителя. Если продаёт не сам собственник, проверяют доверенность: действует ли она и разрешает ли продать именно эту квартиру.
• Происхождение средств. Нотариус проверяет клиентов по закону о финансовом мониторинге и откажет в сделке, если не получит нужных документов или сведений (статья 15 Закона № 361-IX).

Как юрист подробно проверяет объект и собственника, описано на странице юридическая проверка квартиры перед покупкой.

Задаток или аванс

Задаток подтверждает обязательство и обеспечивает его исполнение. Если сделку сорвал покупатель, задаток остаётся у продавца; если продавец, он возвращает задаток и доплачивает такую же сумму (статья 571 ГК). Когда в документе не сказано, что это задаток, сумма считается авансом (статья 570 ГК). Судебная практика по задатку в предварительном договоре неоднородна: суд может признать такую сумму авансом, который возвращают. Поэтому условия о задатке формулируют чётко, лучше вместе с юристом. Предварительный договор по квартире тоже удостоверяет нотариус (статья 635 ГК), подробнее на странице предварительный договор купли-продажи.

Официальные источники

• Гражданский кодекс Украины — статьи 182, 220, 334, 570, 571, 635, 655, 657
• Семейный кодекс Украины — статьи 65, 177
• Налоговый кодекс Украины — статьи 167, 172, пункт 16-1 подраздела 10 раздела XX
• Закон Украины «О нотариате» — статьи 31, 55
• Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» — статья 31-2
• Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» — статьи 1, 4
• Декрет Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» — статья 3
• Закон Украины «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения» — статьи 6, 15