Сервитут на земельный участок: договор, регистрация и споры

Что такое сервитут простыми словами

Сервитут — это право ограниченно пользоваться чужим земельным участком или другой недвижимостью для конкретной потребности: пройти, проехать, проложить трубу или кабель. Такое право может быть платным или бесплатным (ст. 98 Земельного кодекса).

Собственник участка не теряет прав на него, но должен допускать ограниченное пользование. Он по-прежнему владеет им, пользуется и может продать, а сервитут осуществляют наименее обременительным для него способом. Того, кто получает право, закон называет сервитуарием.

Устанавливают сервитут тогда, когда потребность нельзя удовлетворить иначе (ст. 401 Гражданского кодекса). Если потребность можно удовлетворить иначе, например есть другой пригодный подъезд, суд, как правило, отказывает в иске.

Земельный, личный и жилищный сервитут

Земельный сервитут принадлежит собственнику (владельцу) соседнего участка и «привязан» к нему: если продать этот участок, сервитут прохода, проезда или воды может перейти к новому собственнику вместе с ним. Личный сервитут принадлежит конкретному человеку, например право проживать в доме по завещанию, и прекращается с его смертью. Жилищным часто называют право членов семьи собственника пользоваться жильем, в котором они живут вместе с ним (ст. 405 ГК). Это право возникает из закона, а не из договора, и теряется, если член семьи без уважительных причин отсутствует больше года, когда иное не оговорено с собственником.

Какие бывают сервитуты по Земельному кодексу

Статья 99 ЗК дает открытый перечень. Чаще всего встречаются такие:

• проход и проезд на велосипеде, проезд транспортом по существующему пути;
• прокладка и эксплуатация линий электропередачи, трубопроводов, других коммуникаций, в том числе сетей связи;
• водопровод через чужой участок, отвод воды на соседний участок, проход к водоему;
• размещение временных сооружений (малых архитектурных форм);
• леса и складирование стройматериалов на время ремонта зданий и сооружений.

Сервитут бывает постоянным или срочным. Если его устанавливают по договору не с собственником, а с землепользователем (например, арендатором), срок сервитута не может превышать срок пользования участком.

Договор сервитута: что в нем должно быть

Самый простой путь — договориться с собственником участка и подписать договор об установлении земельного сервитута. Его заключают в письменной форме, подписывают собственноручно или квалифицированной электронной подписью (ст. 100 ЗК).

Нотариус обязателен лишь в двух случаях: стороны так договорились или собственник участка заранее установил такое требование и зарегистрировал его. В остальных случаях нотариальное удостоверение — по желанию.

Закон называет четыре существенных условия договора сервитута земельного участка:

1. объем прав: что именно можно делать (проезд шириной 4 м, трасса газопровода) и на какой части участка;
2. кадастровый номер участка, который обременяют;
3. размер и порядок платы или прямое указание, что сервитут бесплатный;
4. срок действия или указание, что сервитут постоянный.

Если стороны не согласовали хотя бы одно из них, договор не считается заключенным (ст. 638 ГК), и регистратор может отказать в регистрации сервитута. Отдельно стоит прописать, кто содержит дорогу или сеть и как компенсируют вред, ведь собственник имеет право на возмещение убытков (ст. 101 ЗК). Договор сервитута на проезд или на сети составляют по тем же правилам, а договор относительно здания или сооружения — по нормам Гражданского кодекса о сервитуте недвижимого имущества.

Право сервитута возникает не с подписания, а с государственной регистрации. Незарегистрированный сервитут новый собственник участка может не признать. Если сервитут распространяется на часть участка, зарегистрировать его можно только после внесения сведений об этой части в кадастр (ст. 79-1 ЗК).

Сервитут на земле громады или государства

Если дорога или сеть проходит через коммунальную или государственную землю, сервитут устанавливают по решению совета или другого органа, распоряжающегося землей. Подают заявление и графические материалы с желаемым местом и размером участка, лично или заказным письмом.

По карточке услуги на портале Дія совет должен решить вопрос за 30 календарных дней. Рассмотрение заявления бесплатное, землеустроительные работы оплачивают отдельно. Основаниями для отказа карточка называет неполный пакет или несоответствие документов требованиям закона, а отказ можно обжаловать в окружном административном суде. После положительного решения сервитут так же подлежит государственной регистрации. Если земля под сервитут еще не сформирована в участок, ее можно сформировать именно в пределах территории сервитута.

Если сосед против: установление через суд

Когда собственник участка не соглашается на сервитут или на его условия, спор решает суд по иску того, кому сервитут нужен (ст. 402 ГК). Суд определяет и вариант прохода или трассы, и плату.

Что проверяет суд

Главный вопрос в таких делах: можно ли удовлетворить потребность иначе. Поэтому к иску готовят:

• доказательства, что другого проезда или способа подключить сеть нет (схема, ответы поставщика, акт обследования);
• схему части участка с границами и площадью, которую просите обременить;
• подтверждение, что вы предлагали соседу договориться (письмо, ответ или его отсутствие);
• расчет платы, которую готовы вносить.

Суд может назначить земельно-техническую экспертизу. После вступления решения в законную силу его используют вместо договора: по нему готовят техническую документацию и регистрируют право.

Когда сервитут прекращается

Действие земельного сервитута подлежит прекращению, если (ст. 102 ЗК, ст. 406 ГК):

• участок и право сервитута оказались у одного лица;
• сервитуарий отказался от своего права;
• истек срок, на который его установили;
• сервитутом не пользовались три года подряд;
• сервитуарий нарушает условия пользования;
• суд отменил сервитут;
• участок принудительно отчудили по закону об отчуждении имущества в условиях военного или чрезвычайного положения.

Собственник участка может требовать отмены сервитута через суд, если основания для него исчезли (например, построили дорогу общего пользования) или сервитут делает невозможным использование участка по целевому назначению. Личный сервитут, кроме того, прекращается со смертью человека, которому он принадлежал. Если сервитуарий не согласен, что основание наступило, вопрос решает суд, а прекращение сервитута регистрируют в реестре прав.

Официальные источники

• Земельный кодекс Украины, статьи 98–102
• Гражданский кодекс Украины, статьи 401–406
• Закон «О землеустройстве», статья 55-1
• Гид государственных услуг Дія, услуга 00212